REINS是什么。租赁本来就没有登录义务
REINS是由日本国土交通大臣指定的不动产流通机构运营的业者专用房源信息系统，出于个人信息保护等原因，一般消费者无法查看。
买卖中，专属专任媒介需在5个工作日内、专任媒介需在7日内登录REINS，这是法律义务，目的是保护卖主、让房源信息向整个市场公开。而租赁无论媒介契约形式如何，都没有登录义务。信息公开到什么程度，由房东和管理公司自行决定。"我在网上已经比较过所有房源"这种感觉，在租赁市场在结构上就不成立。
即便如此每年约285万件被登录。"未公开"的真面目是三层结构
2023年度REINS新登录427万件中，租赁约285万件，件数约为买卖的2倍。对管理公司来说，登上REINS就有全国的中介帮忙找租客，登比不登划算。
据此，租房信息可以整理成三层。第1层：SUUMO等门户网站可见，谁都能看。第2层：仅在REINS和业者间流通，通过中介可以查到。第3层：退租预告到募集开始之前，只有管理公司掌握。
市面上说的"未公开房源"大多是第2层。门户挂载要花费用和工夫，条件好、靠自家客源就能成交的房源，以及房东不想大张旗鼓的房源，就留在这一层。第2层不需要特殊人脉。
把条件告诉中介、请对方检索业者间数据库就能触达。真正的问题是第3层。
真正的水面之下：退租预告后的1到2个月
租客一般在搬走前1到2个月向管理公司提交退租预告。从这一刻到募集开始，"那间房快空出来了"的信息只有管理公司知道。
管理公司为了压缩空置期，会在租客搬走前就启动"先行募集"；租客一侧对应的做法，是不等内览就提交申请和审查的"先行申込"，甚至不内览直接签约的"先行契约"。都心人气房源开始募集后几天内收到申请并不罕见，有调查称约4成在募集后1周内成交。
也就是说，等你在门户网站上看到那套房，争夺战早在1到2个月前就开始了。"一上架就马上问"其实是后发的打法。另外，第3层信息掌握在管理公司手里这件事，与管理型中介容易优先推自家房源的结构，是一枚硬币的两面。
掌握信息上游的人，也决定信息的用途。
获取水面下信息的方法不是"搜索"，而是"逆指名"
触达第3层的现实做法，是把找房的方向反过来：
- 把目标具体化。不是"港区大一点的2LDK"，而是"◯◯Residence或△△Tower、朝南、25万到35万日元"，具体到公寓名，让接收条件的一方能够行动。
- 把条件预托给中介。委托"有空房就联系我"的逆指名。关键是选择与目标公寓的管理公司有渠道、或能广泛监控业者间流通的中介。
- 提前备好先行申込。水面下的信息来的时候往往还不能内览。提前备齐审查资料（收入证明、在职确认方式等），做到接到联系后24到48小时内能提交申请。先行申込一般内览后可以取消，先行契约原则上不可取消，建议事先确认按哪种方式处理。
- 预托渠道不宜太多。同一套房从多个渠道重复申请可能损害印象。收窄预托对象、建立能共享进度的关系，往往反而更快。
常见问题
问：普通人能看REINS吗？
答：现行制度下不能。买卖的成交价格信息有公开渠道，但租赁的募集信息只能通过中介查询。
问："能介绍未公开房源"的公司可信吗？
答：仅凭这句话无法判断。第2层（仅业者间流通）的房源多数中介都能介绍，并不特殊。是否掌握第3层（募集开始前）的信息，取决于与管理公司的关系和实绩，建议具体确认是哪个渠道的信息。
问：先行申込有风险吗？
答：先行申込一般内览后可以取消，但条件因房东和物件而异。不内览直接签约的先行契约原则上不能取消，建议以书面确认两者的区别、以及你的申请按哪种处理。
问：等特定公寓的空房，要提前多久准备？
答：退租预告一般提前1到2个月，所以在期望入住日的2到3个月前把条件预托给中介比较稳妥。人气房源空房的出现本身不定期，也可以不设时限先登记。
参考资料
本文聚焦租赁信息的流通结构。个别物件的处理因管理公司而异。
最后
住日家是专注东京都心高端租赁、不持有管理房源的中立中介。正因为不被特定管理公司的库存绑住，才能横跨业者间流通和空房预定信息，只盯着"你想住的那栋楼"。已经有目标公寓的，把名字发到LINE就可以开始。
空房等待登记和先行申込的推进方式，我们逐一为您说明。