中介费上限是"合计1个月房租"，差距来自AD
根据日本《宅地建物取引业法》第46条和国土交通省（日本国土交通省）告示，租赁中介费上限为房东与租客合计1个月房租加消费税。也就是说，无论成交哪套房，中介费本身拉不开差距。
真正的差距来自AD（广告费）。这是房东为"希望尽快租出去"的房源额外支付的费用，行情为1到2个月房租，业内写作"AD100""AD200"。关键在于：AD的有无和金额不会向租客公开。业者之间的房源资料上写着AD，但交到你手上的图面已经删掉了这一栏。如果一套月租50万日元的房源带AD200，成交这一单，业者就能拿到100万日元。
而"推荐顺序"是否恰好按AD从高到低排列，租客无从得知。
成交自家管理的房源，收入不会"就此结束"
管理公司的收入是持续型的：管理费行情约为房租的5%每月（实际在3%到10%之间），加上更新手续费、恢复原状工程的差价等，只要租客住着就一直产生。
以月租50万日元的自家管理房源为例：租客中介费最多55万日元（含税），房东AD为50到100万日元，管理费每月2.5万日元、住满2年就是60万日元。仅第一年，收入就相当于3到4个月房租。而介绍其他公司管理的房源，收入只有中介费的分成（0.5到1个月）。
"推荐的3套全是同一家管理公司"，在这个收入差面前是合理的商业行为，而不是业务员的偶然选择。
管理公司背负着"填满空置"的责任
管理公司受房东委托招租，空置持续太久，可能失去整个管理合同。在转租（一括借上）模式下，房子空着管理公司也要照付房东租金，空置1个月就是1个月的直接损失。
所以对管理型中介门店来说，来店客人既是客户，也是"自家空置房源的填补者"。当完全符合你条件的他社房源，和符合8成条件的自家空置房源同时存在时，哪个先被摆上桌？这与业务员个人是否诚实无关，是组织层面的力学。
2025年的"囲い込み规制"，管不到租赁
2025年1月施行的宅建业法施行规则修订，确实把隐瞒房源交易状态的"囲い込み"（垄断房源信息的行为）列入了行政处分对象。但这个规制针对的是买卖专任媒介中REINS（不动产业者间信息系统）的登录状态。
租赁本来就没有REINS登录义务，优先推荐自家管理房源既不违法，也不在规制范围内。业界调查中约6成从业者回答"遭遇过或见闻过"囲い込み。在制度管不到的领域，租客自己的信息素养是唯一的防线。
自己核对候选是否"偏向"的5个步骤
了解结构之后，收到候选名单时可以这样确认：
- 核对3套房的管理公司名。看资料或重要事项说明中的"管理委托方"一栏，是否与介绍方相同或属于同一系列。
- 问一句"为什么是这3套"。听回答是挂钩你的条件（预算、面积、位置），还是挂钩房源方的情况（"马上能入住""房东着急"）。
- 直接问"这套房带AD吗"。愿不愿意公开，本身就是对这家公司透明度的测试。
- 用相同条件走另一条渠道。把同样的条件交给不持有管理房源的中介，看两份名单的重合度。重合越少，说明最初的名单越可能偏向。
- 按房源逐一比较。同一套房经不同渠道申请，初期费用可能不同。
常见问题
问：应该避开管理型中介吗？
答：不需要。自家管理房源的信息深度是很大的优点。只是要理解候选容易偏向自家管理的结构，保持多条比较渠道。
问：带AD的房源是不是条件差？
答：不能一概而论。可能只是淡季招租，或房东优先求快。AD说明的是"业者推荐的动机"，不直接说明房子的质量。
问：同一套房为什么多家中介都能介绍？
答：租赁房源信息在业者间网络共享，一套房可以由多家中介经手。房子是同一套，但初期费用明细和谈判空间可能因渠道而异。
参考资料
本文聚焦中介收益的一般结构。个别物件的实际情况因管理公司和契约而异。
最后
住日家是专注东京都心高端租赁的中介，不持有任何管理房源，因此没有优先推荐特定房源的结构性动机，可以平等比较市场上的选择。"想确认手上的候选是否偏向"这个阶段的咨询也欢迎。
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