法律原则是0.5个月，"承诺的时机"也有判例定论
根据日本《宅地建物取引业法》第46条和国土交通省（日本国土交通省）告示，居住用房源向单方收取的中介费原则上限为0.5个月房租加税。要收1个月，必须在"接受委托时"取得租客承诺。
正面挑战这个时机的是针对东急Livable的诉讼：东京地方法院（2019年）和东京高等法院（2020年1月）先后判决返还超过0.5个月的部分，上诉最高法院被驳回后确定。关键在于：签约前一刻才拿出费用明细让租客签字，不被认定为"接受委托时的承诺"。
实务中，多数公司会在来店登记表或申请书里加入1个月中介费的承诺条款，有承诺则收1个月合法。值得观察的不是金额是否合法，而是这家公司能否清楚说明"在哪份文件、什么时点取得承诺"。对费用的法律处理细致的公司，合同和重要事项说明的操作往往也细致。
这是第一个判断材料。
"中介费免费"不是中立的证明。看收入来源的构成
中介费免费或半价能够成立，是因为房东支付的AD（广告费，行情1到2个月房租）足以覆盖收益。这个结构在《租房中介为什么总推荐同一家管理公司的房源》一文中有详细解读。
由此得出的判断标准很简单：不看中介费金额，看这家公司靠"租客中介费""房东AD""管理受托"中的哪一项赚钱。靠租客中介费吃饭的公司，让租客满意直接关系收益；依赖AD的公司，成交带AD的房源才关系收益。同一句"我推荐这套"，含义完全不同。
高端租赁会把这个差距放大：月租50万日元的房子，AD1个月就是50万日元。问业务员"为什么给我选这套"，对方能否用你的条件来解释。
1个月中介费的价值，就体现在这个解释能力上。
报价单上"中介费以外的行"，写着这家公司的诚实度
一个意外好用的判断材料，是中介费之外的附加费用。比如入住消毒：报价单上常见1.5到2万日元，而实际委托业者的费用约3千到6千日元，差额是中介的利润。24小时支援服务2年约1.5到2万日元，其中不少属于可自选项目。
这些费用单笔只有几万日元，在高端租赁动辄数百万日元的初期费用里显得很小。
正因为小，才是试金石。收着55万中介费，还要把成本几千日元的选项加价到2万卖给你的公司，和主动说"这一行是自选的，可以去掉"的公司，收费思想完全不同。
拿到报价单后，对中介费以外的每一行都问一句："这是房东指定的，还是中介追加的？必须还是自选？"回答的速度和清晰度，就是这家公司质量的直接指标。
签约前判断质量的5个问题
把以上内容落实到看房和申请时的对话里，就是这5个问题：
- "贵公司是这套房的管理公司吗？站在房东侧还是租客侧？"。确认立场。只代表租客一侧的代理型公司，利益冲突在结构上更小。
- "这套房带AD吗？"。愿意公开还是含糊其辞，回答方式本身就是测试。
- "1个月中介费的承诺，是在哪份文件、什么时候取得的？"。看法律操作是否规范。
- "报价里这一行是房东指定吗？自选的话，能给我一份去掉后的报价吗？"。看收费思想。
- "请告诉我这套房的缺点。"。能坦率说出缺点的业务员，可信度更高。这是经典但有效的问题。
常见问题
问：收1个月中介费违法吗？
答：有承诺即合法。判例中出问题的，是在接受委托阶段没有取得承诺却收了1个月的情形。多数公司在申请时的文件中取得承诺，此时收1个月在法律上有效。
问：能砍价到0.5个月吗？
答：可以谈，但已有承诺的情况下对方没有接受的义务，砍价后服务优先度也可能下降。比起砍中介费，精查附加费用里的自选项目，对总额的效果通常更大。
问：高端专门中介和普通中介，中介费规则不一样吗？
答：法律上限相同。差别在附加服务的范围（陪同看房的质量、条件谈判、入住后支援等），这正是"1个月价值"的内容，建议用上面的问题逐家确认。
问：用中介费免费的公司找高端房源吃亏吗？
答：不一定。但需要理解免费成立的机制（AD、自家房源），确认被介绍的房源范围有没有变窄。能明确说明免费理由的公司，也可以是选项之一。
参考资料
本文聚焦中介费的判断方法。个别契约的实际处理因公司和物件而异。
最后
住日家专注东京都心高端租赁，不持有管理房源，站在租客一侧。本文的5个问题，我们当场全部回答。已经从其他公司拿到报价的，也欢迎把报价单发到LINE做个第二意见。
哪一行是自选、哪一行有谈判空间，我们逐行帮您确认。